Закон предполагает регистрацию загородных сооружений, находящихся на приватизированных участках земли на основании единственного документа, подтверждающего право владения до 01.03.2018 года. По истечению этой даты объект придется ввести в эксплуатацию, при незавершенном строительстве, получить разрешение на его возведение.
В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду, в соответствии с новым законом (статья 31), внесены изменения в ФЗ «О недрах».
Очевидно, что со вступлением в силу нового закона, миллионы дачников столкнуться с необходимостью переоформления некоторых документов, а также подробным изучением новых правил. Следует изучить нормативные документы, касающиеся СНТ, чтобы не потерять возможность в 2019 году пользоваться собственным земельным участком как раньше. С нового года изменится список строений, которые можно будет возвести на огородных и садовых земельных участках. Теперь на них будет запрещено возведение любой недвижимости. На таком участке можно будет построить лишь временные хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. А на садовом можно будет построить исключительно садовый дом, а не жилой. Такое строение не будет считаться жилым, а будет служить исключительно для отдыха и временного пребывания людей, поскольку не является капитальным.
Таким образом, юридически получение прописки в дачном доме вызывало ряд противоречий: формально прописка осуществлялась, но законодательно была запрещена. Земля должна быть обязательно в частной собственности наличие, подтверждающих документов необходимо при процедуре регистрации по месту жительства Земля, на которой возведен объект дачного строительства, должна иметь разрешенное использование под индивидуальное жилищное строительство проще всего зарегистрироваться в дачном доме, если товарищество расположено на территории поселенческих земель и не относится к землям сельскохозяйственного населения Дачный дом должен быть признан жилым и пригодным для круглогодичного проживания в нем такое признание обычно получают в судебном порядке на основании выводов экспертно-строительной комиссии.
С 1 января 2019 года в силу вступил новый 217 закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Он исключил такие организационно-правовые формы как дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы и партнерства.
С момента вступления его в силу, в СНТ с численностью от 250 членов нельзя будет принять ни одно решение по ведению административно-хозяйственной, финансово-бухгалтерской деятельности в отсутствие кворума. При отсутствии кворума общее собрание в очно-заочной форме будет несостоятельно», — говорит Голосова.
Однако в 2017 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы. До 2019 года все действия дачников регулировались законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N66-ФЗ. В соответствии с ним прописка на даче была запрещена. Но в 2011 году вышло Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 30 июня 2011 г. N13-П г. Санкт-Петербург, которое это правило отменило.
Президентом РФ был подписан «дачный закон», который регулирует жизнь и деятельность садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). С 2019 года будет упразднено понятие «дачное хозяйство». Планируется, что благодаря закону удастся получить максимально честные условия совместного применения имущества различных дачных сообществ.
Для разрешения юридических казусов был принят новый закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (от 29.07.2017 N217-ФЗ).
Действие такого нормативного акта продлевалось целых три раза — до 2010 года, потом до 2015 года и сейчас — до 2019 года. Однако, закон хоть и определяет правила для регистрации, он все же имеет имеет свои сложности и непродуманные моменты.
Однако если до 1 января 2019 года строение было зарегистрировано в ЕГРН как «нежилое» и при этом оно не является хозяйственной постройкой, то такое строение автоматически будет признано садовым домом и прописаться в нем будет нельзя. С нового года все капитальные здания будут регистрироваться в ЕГРН. Те объекты, которые были зарегистрированы со статусом жилое строение, с нового года приравняют к жилым, и те граждане, которые были поставлены на жилищный учет до 1 января 2019 года, сохранят регистрацию, в отличие от тех, кто имеет летний садовый дом.
Организационно-правовые формы теперь две (раньше было девять, это различные товарищества — дачные некоммерческие, садоводческие, огороднические, кооперативы, партнерства). Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.
Считается, что 217-й закон от 27 июля 2017 года, повлияет на каждого второго жителя страны, имеющего огород или дачу. Данным актом будут регламентироваться правила ведения соответствующей деятельности и нормы организации соответствующих объединений. Уже сейчас можно сказать что СНТ будет одной из двух организационных форм, которым заменят существующие в настоящее время. Основным изменением в 2019 году станет именно упразднение тех форм объединений, которые существовали до принятия закона.
Начиная с 1 января 2019 года вступает в законную силу постановление правительства, касающееся создания и регулирования некоммерческих товариществ – далее как СНТ.
До 1 января 2019 года прописаться на даче можно было лишь по решению суда, который должен был признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. Указанное уведомление дополняется правоустанавливающими документами для получения разрешения строительства дома на садовом участке. Именно копии документов на землю, подтверждающие право. Если право заявителя зарегистрировано, то такие документы прилагаются по усмотрению садовода. Если же земля еще не зафиксирована в Росреестре, представление обязательно.
Они обусловлены тем, что вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости». Его разработка велась еще с 2015 года. Процесс регистрации как дачных строений, так и квартир сильно упростился и полностью лишился территориальной привязанности. Хотя некоторые моменты, касаемые регистрации дачного дома, станут для владельцев обременительными.
Это одна из наиболее удачных сделок государства с населением. Коэффициент ее полезного действия высок. В итоге граждане при оформлении права избегают существенных материальных и моральных затрат, а государство получает взамен миллионы новых налогоплательщиков.
Государство позволяет проводить оформление дома на земельном участке по упрощенной процедуре. Эти изменения в законодательстве действуют уже более 10 лет (с 2006 года) и называются «дачной амнистией». Под «амнистию» также попадают объекты недвижимости, расположенные на земле, предоставленной под садоводческие нужды. На садовых участках допустимо возведение капитального жилья с последующей регистрацией места жительства. На землях огороднических товариществ разрешено строить только хозяйственные объекты, которые не пригодны для постоянного проживания.
Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.
По плану, в 2019 году появится строгое разделение между огородническими и садоводческими объединениями. Изменения коснутся также финансовой стороны взаимоотношений и проблемы возведения объектов недвижимости на участках дачного типа. Не исключается внедрение новых принципов расчета налога и полный запрет на строительство капитальных объектов. Кроме этого Закон о СНТ направлен на регулирование иных вопросов в данной сфере.
Таким образом, некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйств до вступления в силу нового закона, вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами. Требование об обязательном лицензировании скважин вступит в силу с 1 января 2020 года.
Согласно результатам общефедеральной переписи, проведенной в сельскохозяйственном секторе, на территории РФ функционирует более 80 тысяч дачных объединений и товариществ содово-огороднического типа. Однако по мнению представителей Союза садоводов, данные цифры далеки от реальных. В 2019 году закон об СНТ затронет по меньшей мере 60 миллионов граждан, имеющих свои участки и активно их использующих для выращивания фруктово-овощных культур, и отдыха.
В нем прописаться будет нельзя, поскольку он не является капитальным строением с соответствующими коммуникациями.
Регистрация недвижимости проводится на бесплатной основе, если поданные документы соответствуют фактическому состоянию недвижимости, а также в рамках Закона.
Эта программа дает возможность оформления недвижимости в собственность по упрощенной схеме, при условии, что объект расположен на приватизированной земле собственника. Подобное право распространяется не только на дом, но и на такие хозпостройки, как баня, гараж и т.д.
С 1 января 2019 года на даче можно будет прописаться, но для этого нужно, чтобы дом соответствовал требованиям для постоянного проживания и был возведен на предназначенной для этого территории. Согласно закону, жилое строение должно быть капитальным, с проведенными коммуникациями и присвоенным почтовым адресом. Помимо этого, дом должен соответствовать определенным нормам. В нем не должно быть больше трех этажей, а его высота не должна превышать 20 метров.
Теперь для начала строительных работ достаточно подачи уведомления в местную администрацию (статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ). В нём содержится информация о заявителе, земельном участке под строительство, а также описание планируемого объекта. Таким домом считается отдельно стоящее здание не более трех надземных этажей высотой (не более 20 м), которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых и иных нужд. При этом такой объект не должен быть предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В последние годы жителей крупных городов, стремящихся перебраться за город, интересует цена участка и факторы, влияющие на нее. На самом деле механизм образования стоимости объекта недвижимости весьма сложен. В экономической литературе стоимость земельного участка подразделяется на несколько видов. Кроме того, существует масса методик и формул, по которым производится расчет цены участка.
Специалисты портала POSELKISPB.ONLINE на протяжении многих лет занимаются анализом рынка загородной недвижимости Ленинградской области, а также вопросами того, как формируется цена участка и факторы, влияющие на нее. Накопленные знания позволяют нам оставаться лидером рынка по продаже загородной недвижимости долгие годы.
Для потенциального покупателя наибольший интерес представляет рыночная стоимость. Именно она является той наиболее вероятной ценой продажи участка. Она характеризует участок в открытом и конкурентном рынке и не ущемляет интересов как продавца, так и покупателя. Исключением являются ситуации, при которых представители сторон сделки испытывают давление чрезвычайных обстоятельств, которые искажают реальную рыночную стоимость земельного участка.
На рыночную стоимость земельных участков наибольшее влияние оказывают следующие факторы: отчуждаемость, полезность, дефицитность, спрос, ликвидность. Именно оптимальное взаимодействие этих факторов ведет к равновесному формированию рыночной стоимости земли, объективной для конкретной рыночной сделки в определенный момент.
Остановимся на самых основных факторах, которые определяют оптимальное использование земельного участка. Именно они больше всего волнуют потенциального покупателя, и на них необходимо ориентироваться при оценке объективности стоимости земельного участка.
Месторасположение – тот основной фактор, который влияет на цену. Он характеризуется перспективностью расположения земельного участка, характером окружения и транспортной доступностью. Очень важно, сколько времени будет затрачиваться при поездке в город на личном или общественном транспорте. Крайне значимым аспектом при оценке земли является близость участка к населенному пункту и его инфраструктура: больницы, школы, детские сады, магазины. Экологическая обстановка, окружающий ландшафт, близость водоемов также играют не последнюю роль в оценке земли. Особенно ценятся участки у озера и леса.
Законодательная допустимость определяет соответствие действующему законодательству варианта использования участка. Она определяется путем анализа многих факторов: экологических и строительных нормативов, наличия запретов на участке на строительство, ограничений этажности, негативных настроений у местного населения, соблюдения правил зонирования и много другого. По участку, например, могут проходить кабели, трубопроводы, наличие которых накладывает ограничения на строительство. Это именно тот случай, когда цена участка и факторы, влияющие на нее взаимосвязаны.
Физическая пригодность участка определяет перспективы создания улучшений. На нее влияют размер участка, качество грунта, топография, климат, экологические параметры, гидрогеологические и инженерно-геологические особенности участка и многое другое. Понятно, что для покупателя, который планирует построить на участке дачу или загородный дом, важно плодородие почвы, возможность бурения скважины для полива участка, комфортность климатических условий.
Технологическая обоснованность базируется на соотношении качества, сроков и затрат на реализацию будущего проекта, транспортную доступность, вероятность стихийных бедствий, возможность подключиться к коммунальным удобствам.
Для каждого покупателя цена участка и факторы, влияющие на нее, являются отправной точкой при выборе земельного участка. И, исходя из собственных желаний и финансовых возможностей, каждый участник сделки определяет для себя приоритетные факторы, которые должны определять стоимость земельного участка в отдельно взятом случае.
Казалось бы, существующий сегодня в Ленинградской области выбор коттеджных поселков позволяет приобрести подходящий участок для загородного дома даже самому придирчивому покупателю. Однако именно столь широкий выбор на самом деле способен затруднить процесс, так как будущий домовладелец может просто растеряться и не сразу прийти к оптимальному решению.
На что именно необходимо обратить внимание, выбирая коттеджный поселок, в котором будет располагаться «дом мечты»? Какие критерии выбора можно назвать самыми значимыми и существенными? И как застраховаться от ошибок и возможного разочарования?
Прежде чем отправиться за городскую черту за новым коттеджем, нужно определить важнейшие критерии отбора и характеристики будущего дома. То есть, необходимо установить четкие рамки, которые исключить предложения, которые абсолютно точно не подходят именно вам.
В целом риелторы отмечают, что при выборе коттеджного поселка большая часть покупателей обращает внимание на следующие критерии:
Именно с этими важнейшими характеристиками предложения следует определиться еще до начала поисков.
Наиболее значимым фактором будет, конечно, стоимость земельного участка. Определите для себя, где ваша верхняя, предельная граница цены, чтобы не тратить время на объекты, превышающие ваш бюджет.
Следующий по значимости фактор — расположение коттеджного поселка. В связи с этим покупателю необходимо сразу же определиться, с какой целью будет использоваться дом. Если в качестве дачи, то можно выбрать поселки, более удаленные от города, без развитой инфраструктуры, а если для постоянного проживания, то без расположенных рядом школ, садиков и магазинов не обойтись. Кроме того, при выборе дачи часто главенствующим параметром выбора станут чистое озеро, лес, удаленность от трассы и промышленных объектов. А вот при выборе постоянного места проживания большое значение получает благоустроенность поселка (дороги, коммуникации), так как жертвовать привычными благами цивилизации в пользу сельского образа жизни горожане обычно не готовы.
Многие потенциальные покупатели предпочитают знакомые и наиболее близкие к работе или нынешнему месту жительства направления, предпочитая рассматривать только коттеджные поселки, например, по Выборгскому шоссе. Такое ограничение также существенно сужает круг поисков, помогая сделать оптимальный выбор.
Виды коттеджных поселков
Важнейший критерий при выборе одного из коттеджных поселков — его вид. Сегодня существует три основных типа поселков:
Коммуникации в коттеджном поселке
Выбирая коттеджный поселок, в обязательном порядке необходимо выяснить вопрос — предусмотрены ли в нем коммуникации (свет, газ, водопровод). Важный вопрос связан с качеством воды, особенно, если коттеджный поселок снабжается из собственной скважины. Лучше сразу попросить заключение санитарно-эпидемиологической станции относительно качества воды, чтобы затем не столкнуться с насущной необходимостью устанавливать надежные дорогостоящие фильтры. Наличие в поселке магистрального газа позволяет отапливать дом круглогодично самым экономичным видом топлива. При выборе коттеджного поселке следует узнать, какие в поселке предусмотрены мощности.
Строящиеся коттеджные поселки часто предалагают дешевые участки, но потребуется время на завершение строительства, а девелоперы не всегда выдерживают заявленные сроки, заставляя покупателей участков ждать участок несколько лет. Поэтому предпочтительна покупка участка в готовом коттеджном поселке, где все работы по коммуникациям и благоустройству уже завершены, и можно сразу строить дом.
Как сэкономить?
Планируя покупку участка для загородного дома и уже осмотрев несколько вариантов, необходимо уточнить условия покупки:
Необходимо выяснить, есть ли в наличии у продавца все необходимые документы, в обязательный список которых входит кадастровый план земельного участка, в котором должно быть указано также целевое назначение надела, правоустанавливающие документы на земельный участок. Убедиться, что участок действительно принадлежат данному девелоперу можно, изучив выписки из ЕГРП (единый государственный реестр права), а также договор купли-продажи, оформленный на это же юридическое лицо.
Еще один важный вопрос — как проведено межевание в коттеджном поселке, предлагающем земельные участки без подряда. Необходимо убедиться, что вы покупаете именно этот конкретный участок, зачастую есть риск приобрести просто долю в совместной собственности поселка, без определения места нахождения надела. А в случае столкновения с недобросовестным девелопером, существует вероятность, что ваш участок, ранее располагавшийся на ровной поляне, неожиданно «съехал» в овраг вместе с межевыми колышками.
Спешка в таком важном и ответственном процессе, как выбор коттеджного поселка — главный враг покупателя. Только рассмотрев несколько вариантов, проверив благонадежность застройщика, убедившись в наличие всех необходимых документов и приехав на место не единожды, можно с уверенностью сказать — «я выбрал лучший вариант из всех возможных».
Оптимальный выбор земельных участков в Гатчинском районе Ленобласти предлагает компания Landinstock. В продаже земельные участки без подряда в полностью готовых коттеджных поселках с коммуникациями. Компания предлагает широкую программу лояльности, рассрочку без банков и переплат и выгодные акции и скидки. Звоните нам:
Схема планировочной организации земельного участка.
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) – это схема расположения объектов строительства или существующих (при наличии) с коммуникациями на земельном участке. Заменила прежний генеральный план застройки земельного участка.
СПОЗУ необходима для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства. Предоставляется вместе с зааявлением на получение разрешения на строительство (требование Градостроительного кодекса РФ – п.3. ч.9, ст. 51 ГК РФ).
СПОЗУ представляет собой материалы топосъемки масштаба М 1:500 с подземными коммуникациями (при наличии), на которую необходимо нанести границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами, существующие объекты капитального строительства и, естественно, объекты будущего строительства.
Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта должна соответствовать градостроительному плану земельного участка
Для получения разрешения на строительство потребуется предоставить следующие документы:
Отражать в СПЗУ ливнестоки, въезды, планы (схемы) фасадов и разрезов жилого дома не нужно ( требование п. 2 ч. 11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ ).
Примечание:
По вопросу о том, необходима ли лицензия для составления СПОЗУ и допускается ли подготовка такой схемы владельцем земельного участка, есть уточнение Градостроительного кодекса РФ ( ч.4. ст.48):
виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемыми организациями свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Для физических лиц, являющихся владельцами земельных участков, на основании Градостроительного кодекса РФ ( ч.5 ст. 48) разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.
Состав СПОЗУ для ИЖС
В схему планировочной организации земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) входят:
В соответствии с Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка” в ред. от 13.04.2010 г.
В СПОЗУ должны быть отражены:
Для физических лиц (при строительстве дома):
В текстовой части:
В графической части:
В схеме планировочной организации земельного участка должны быть отображены:
Для юридических лиц
Схема планировочной организации земельного участка – один из 12 разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения.
Виды объектов капитального строительства
Перечень объектов капитального строительства приведены в “Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию”. Утверждены Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г.
Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от функционального назначения и характкрных признаков на следующие виды:
Состав СПЗУ для объектов капитального строительства
В соответствии с Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 ” “Схема планировочной организации земельного участка”)
в СПОЗУ должны быть отражены:
В текстовой части:
В графической части:
Заказать СПОЗУ
Схему планировочной организации земельного участка необходимо заказать в лицензированной проектной организации, имеющей свидетельство о регистрации в саморегулируемых организациях (СРО), с предоставлением необходимых документов.
Документы для разработки СПОЗУ для физических лиц:
Исходная документация для разработки СПОЗУ (для юридических лиц):
Заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного участка по установленной форме.
Копия документа, на основании которого принято решение о разработке проектной документации (для юридических лиц);
Задание на проектирование:
Архитектурные планы и разрезы возводимого здания или сооружения;
Эскизный проект (при его наличии).
Общее описание расположения и назначения участка.
Предполагаемые транспортные схемы движения автомобильного и пешеходного потоков.
Общий запроектированный грузопоток и номенклатура грузового транспорта (для складских и торговых зданий и сооружений).
Отчётная документация по результатам инженерных изысканий.
Утверждённый и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства.
Копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка, договор о пользовании земельным участком, акт о землепользовании).
Копия кадастровой выписки о земельном участке на бумажном носителе и кадастровая выписка о земельном участке на электронном носителе или схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с обязательным приложением описания поворотных точек границ земельного участка.
Копии кадастровых паспортов зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка.
Копии свидетельств о государственной регистрации права на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке
Другие акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Копии технических условий или договоры с организациями и предприятиями, предоставляющими услуги по энерго-, газо-, паро-, водоснабжению, водоотведению и канализованию, услуг фиксированной телефонной связи и др.
Копия устава со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц), копия паспорта (для физических лиц), копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).
Акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства – в случае необходимости сноса (демонтажа).
Геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка.
После получения разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома на земельном участке для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома можно приступать к строительству этого объекта капитального строительства.
Порядок утверждения СПОЗУ
Схема планировочной организации земельного участка утверждается в администрации поселения (отдел по градостроительству и архитектуре).
Слово «межевание» является производным от слова «межа» – граница (рубеж, линия раздела) земельных участков.
Межевание» – это определение на местности и юридическое оформление границ земельных владений. Является частью кадастровой деятельности.
В России в 16- 17 веках результаты межевания вносились в писцовые, а в 16-19 веках – в межевые книги. Межевание выполнялось уездными землемерами. Их готовили в созданном в Москве в 1835 году Межевом институте.
Большие межевые работы для создания земельного кадастра России (генеральное межевание) были выполнены в ходе Крестьянской реформы 1861 года и Столыпинской аграрной реформы. В ходе таких работ определялись производительность земли, ее качество и назначение.
Сегодня межевание является первичной основой для постоянно текущей корректировки государственного кадастра земльной недвижимости.
Современное понятие «межевание» означает проведение комплекса геодезических и землеустроительных работ, при которых:
на местности устанавливаются и закрепляются межевыми знаками установленного образца границы земельных участков,
определяются координаты границ земельных участков (или дается иное их описание),
составляются топографические карты (планы) земельных участков,
формируется межевой план земельного участка,
Все документальные материалы, полученные при межевании, подлежат соответствующим согласованиям в териториальном отделении Кадастровой палаты.
Результат межевания
земельный участок приобретает координаты, которые позволяют определить точное местонахождение границ земельного участка на местности,
появляется гарантия того, что границы “отмежёванного” земельного участка согласованы со всеми смежными границами (границами соседних участков),
по каждому конкретному земельному участку готовится межевое дело и материалы для кадастрового плана земельного участка. То есть по результатам межевания земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.
Процедура межевания регламентирована законами РФ «О землеустройстве» , «О государственном земельном кадастре», «Инструкцией по межеванию земель» и рядом нормативных документов.
Межевание проводится землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию,
Межевание для собственников земельных участков обеспечивает
Установление точных границ земельных земельных участков.
Постановку земельного участка на государственный кадастровый учет и оформление прав (получение правоустанавливающих документов ) на земельный участок.
Совершение сделок с земельными участками.
Разрешение споров в судебном порядке между соседствующими собственниками по границам земельных участков при нарушении границ.
Установление размеров сервитутов при необходимости.
Межевание не проводилось
Если межевание не проводилось, то в кадастровом паспорте земельного участка в графе «особые отметки» будет написано: «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или « в земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок».
Юридических нарушений в этом нет, но при продаже такого земельного участка станут возможными затруднения: не каждому новому собственнику (покупателю) участка такая ситуация покажется приемлемой, так как определение границ земельного участка после его покупки ляжет на его плечи, или вызовет определенные сомнения.
Согласование границ земельного участка
Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование ( ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Для этого за 2 дня до проведения геодезических работ собственники смежных земельных участков должны быть оповещены о проводимых работах извещениями установленной государственной формы.
Извещения готовятся инженером-землеустроителем организации, проводящей межевания, и доставляются смежникам в той или иной форме (почтой, лично) собственником земельного участка, по которому ведется межевание.
Согласие или отказ соседствующих собственников по границам земельного участка фиксируется в акте установления и согласования границ земельного участка.
Акт установления и согласования границ земельного участка подписывается самим собственником земельного участка, собственниками, владельцами, пользователями смежных участков (или их полномочными представителями), инженером-землеустроителем геодезической организации с печатью организации, выполневшей межевание, и землеустроителем поселковой(городской) администрации с печатью администрации.
При отказе одного или нескольких собственников смежных земельных участков от согласования границ необходимо письменно зафиксировать этот отказ или ими самими в акте согласования границ с указанием причины отказа, или засвидетельствовать отказ другим лицом с указанием паспортных данных этого лица опять-таки с указанием причины отказа для дальнейшего разрешения сложившейся ситуации в административном или судебном порядке.
Полученные отказы или возражения по согласованию границ земельного участка вносятся в обязательном порядке в акт установления и согласования границ земельного участка, прилагаются к межевому плану и являются неотъемлемой часть межевого плана.
При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т.п.) проведение землеустроительных работ (обмеры участков, формирование межевого плана для дальнейшей сдачи в соответствующие государственные органы) крайне желательно.
Заказать межевание
Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо заключить договор с землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.
Документы для физических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, для проведения межевания
Заявление в землеустроетельную геодезическую организацию на выполнение работ.
Копия паспорта заказчика или доверенности представителя заказчика.
Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок, а при первичном оформлении земельного участка – копия постановления администрации о предоставлении земельного участка.
Договор купли- продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельства о праве наследования по закону (копиии).
Документы БТИ (справки, кадастровые паспорта на строения, находящиеся на участке, или справки об отсутствии строений).
Кадастровая выписка о земельном участке (форма В.1).
Кадастровый план территории (КПТ).
Документы для юридических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, для проведения межевания
1.Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.
2.Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы юридического лица:
Устав.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
Свидетельство о вненесии записи в единый государственный реестр юридических лиц.
Выписка из реестра индивидуальных предпринимателей.
Инвестиционный договор.
Решение учредителей.
3. Решение администрации о предоставлении земельного участка (копия, заверенная в общем отделе администрации);
4. Договор аренды земельного участка;
5. Свидетельство о государственной регистрации права.
6. Документы БТИ на имеющиеся строения (оригиналы);
7. Справка о наличии (отсутситвии) коммуникаций (подлинник);
8. Кадастровая выписка на земельный участок (форма В.1);
9. Кадастровый план территории (КПТ).
Примечание
Кадастровая выписка – это выписка из Государственного кадастра недвижимости (ГКН): содержит запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.
Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя разделы КВ.1 — КВ.6.
1. Форма КВ.1.
В ней содержится общая информация по земельному участку, а именно: кадастровый (или условный) номер, местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, и другие сведения, например, если достаточных сведений об участке нет, то будет указано, что граница участка подлежит уточнению при межевании.
2. Форма КВ.2.
Здесь отображается план (чертеж, схема) земельного участка.
3. Форма КВ.3.
В ней указываются сведения о частях земельного участка и обременениях, а также сведения о правах.
4. Форма КВ.5.
Она содержит описание местоположения границ земельного участка с указанием дирекционных углов и длин линий.
5. Форма КВ.6.
Это описание поворотных точек границ земельного участка (указываются координаты этих точек в государственной системе).
При заказе кадастровой выписки (паспорта) на земельный участок, в случае отсутствия сведений на него, будет выдана только форма В.1. В данном случае участок подлежит межеванию.
Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются только при наличии в ГКН соответствующих сведений.
Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке включается только раздел КВ.1.
Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.
Стоимость кадастровой выписки
для физических лиц – 400 руб,
для юридических лиц – 1200 руб.
Кадастровый план территории (КПТ) – это выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
В КПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках, в том числе сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер; сведения о прекративших существование земельных участках не отражаются..
Получить КПТ необходимо в территориальном отделении Кадастровой палаты.
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) – документ, в котором отражаются основные правовые и технические характеристики земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет объектов недвижимости. Имеет кадастровый номер – уникальный для каждого учтённого в государственном кадастре недвижимости участка.
Кадастровый паспорт земельного участка введен Федеральным законом РФ “О государственном кадастре недвижимости” № 221-ФЗ от 24.07.2007 (п.4 ст.14).
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) требуется для оформления государственной регистрации права на земельный участок – получения свидетельства о праве собственности или иного вида пользования земельным участком (аренда, бессрочное пользование, право наследования).
КПЗУ необходим при любых сделках, связанных с земельным участком, – при купле-продаже земельного участка, его наследовании, дарении, приватизации, объединении с другими участками, разделении, переоформлении собственности и т.д.
Кадастровый паспорт земельного участка выдается органом, осуществляющим государственный кадастровый учет объектов недвижимости, – территориальным отделением управления “Росреестра” по запросу любых лиц в электронном виде и на бумажном носителе в течение 20 дней с даты подачи заявления.
Получить КПЗУ можно лишь в том случае, если участку присвоен кадастровый номер. Если номера нет, то земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет. В противном случае сделки с земельным участком невозможны.
Для постановки земельного участка на кадастровый учет в территориальное отделение управления “Росреестра” нужно предоставить имеющиеся правоустанавливающие документы: постановления местных администраций, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о наследовании или иные.
Получить необходимые сведения о земельном участке, поставленном на кадастровый учет, можно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.ru/wps/portal .
Для этого на этом сайте по ссылке слева нужно войти в раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме “on-line”. Откроется форма, через которую предлагается получить информацию по земельному участку. Для этого в соответствующее поле вводится или кадастровый номер, или условный номер, или адрес участка. Необходимо ввести известную информацию. Далее – нажать кнопку “Сформировать запрос”. Таким порядком будет получена доступная информация по земельному участку.
Для получения сведений о расположении земельного участка и соотношение его с другими можно воспользоваться другой услугой сайта Росреестра – поиск участка на публичной кадастровой карте. Для этого необходимо перейти по ссылке сайта Росреестра – “Публичная кадастровая палата” . Получение имеющейся информации производится через ввод в соответствующие поля кадастрового номера или адреса земельного участка.
Отсутствие информации о земельном участке на официальном сайте Росреестра свидетельствует о том, что участок не поставлен на кадастровый учет.
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости установленной формы. Состоит из нескольких разделов (форм В1 , В2, В3, В4), выполненных на листах формата А4.
Если вносимые в раздел кадастрового паспорта земельного участка сведения не умещаются на одном листе, они будут представлены на нескольких листах этого же раздела. На каждом листе указывается его порядковый номер.
Нумерация листов КПЗУ осуществляется по порядку в пределах всего документа арабскими цифрами. На каждом листе указываетсяобщее (всего) листов, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка.
Содержание разделов В1 , В2, В3, В4
Раздел В1 – полное наименование органа кадастрового учета, осуществляющего государственный кадастровый учет земельных участков на территории соответствующего кадастрового округа, сведения о земельном участке в соответствующих графах: кадастровый номер самого документа и кадастровый номер земельного участка, дата оформления кадастрового паспорта, адрес земельного участка, а при отсутствии адреса – описание местоположение земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, кадастровая стоимость, площадь, сведения о правах (собственность, пользование, аренда, доля в праве и т.д.), особые оотметки, дополнительные сведения.
Раздел В2 – план (схема, чертеж) земельного участка с указанием его координат (последние цифры в координатах на угловых точках участка) , если проводилось межевание участка и масштаба плана.
Если межевание не проводилось, то этой формы в кадастровом паспорте земельного участка не будет, а в графе формы В1 будет стоять запись: ” граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства” или “площадь участка подлежит уточнению при межевании”
Разделы В3 и В4 – сведения о частях земельного участка (если они есть) и обременениях в использованиии (если они есть) – например, охранные зоны ЛЭП, водоемов, иных объектов.
Сведения в кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном соответствии со сведениями, весенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в графу “Особые отметки”.
Каждый лист кадастрового паспорта земельного участка заверяется печатью и подписью руководителя территориального органа управления Росреестра.
Срок действия кадастрового плана земельного участка
Конкретный срок действия кадастрового плана земельного участка земельным законодательством не регламентирован. Кадастровый план земельного участка считается актуальным, пока данные, внесенные в кадастровый план, соответствуют действительности. Естественно, если данные по земельному участку изменились, то без корректировки данных на основе межевания для уточнения ситуации, не обойтись.
Содержание
Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – новый закон), принятый в конце июля 2017 года (№ 217-ФЗ), даже своим названием свидетельствует об изменениях, вызванных его появлением. Изменениям и дополнениям были подвергнуты разом 39 ранее принятых законодательных актов. Видимо, по этой причине срок вступления нового закона в силу был отложен до 1 января 2019 года с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления в силу для завершения отдельных реорганизационных процедур.
Основная цель нового закона, который сменил ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в связи с этим утративший силу№66-ФЗ), может рассматриваться как попытка урегулирования ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны, в котором, где-то успешно, где-то и не очень эффективно трудятся на своё благо 60 миллионов садоводов, дачников и огородников, а это, ни много ни мало, практически половина российского населения.
Самыми болезненными проблемами, вызывающими большие нарекания, как выяснили законодатели при подготовке закона, начавшейся в 2014 году, стали следующие:
Чтобы понять, какие изменения привнёс новый закон и как он отразился на жизни дачников, сделаем обзор его главных положений, комментируя некоторые особенности.
Из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Гражданский кодексы, Жилищный РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в целый ряд других законов уже внесены и будут вноситься далее соответствующие изменения.
Полностью использование понятия о дачных партнёрствах должно исчезнуть через 1.5 года, но вряд ли из бытового лексикона за это время исчезнут привычные слуху слова «дача» и «дачники». Уж, очень они родные. Исторически внедрившиеся в жизнь ещё со времён Петра I, даровавшего своим приближённым за их великие заслуги перед Отчеством землю под усадьбы в великолепных окрестностях Петербурга, они вошли в обиход через слово «дача», означавшее действие царя (как производное от глагола «давать»).
Новый закон ликвидировал искусственно сформированное и до сих пор существующее различие между дачными и садоводческими товариществами, созданными в соответствии с упомянутым уже ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и установил только 2 вида юридического статуса загородных объединений граждан:
О правах индивидуалов, не желающих вступать в товарищество, изложено ниже. А пока рассмотрим, что нового появилось в СНТ и ОНТ.
Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.
Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.
Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться правообладателями участков в следующих организационно-правовых формах:
В соответствии с новым законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек (часть 2 статьи 16 нового закона). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда:
При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ:
Законом также определены положения, касающиеся:
которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.
Высшим органом товарищества является общее собрание его членов. Оно является правомочным, если на собрании присутствует более 50% членов товарищества. Решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.
Органом управления каждым из новых видов товариществ является, в общем-то, прежний орган, но с частично изменившимися полномочиями:
Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет уже на 5 лет, а не на 2 года, как сейчас и до 1.01.2019 г. Несмотря на заметно больший срок его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества, за халтурную работу председателя или нерадивых членов правления можно будет отстранить и переизбрать в любой назревший момент.
Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов. Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.
Возможность изменения СНТ на ТСЖ
По решению общего собрания членов СНТ, собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:
Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 нового закона).
Возможность изменения СНТ или ОНТ на иной вид деятельности товарищества
Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности, опять-таки по решению общего собрания:
Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 нового закона), а значит, требует внесения изменений в ЕГРН.
Для переходного периода, который растянется на 5 лет, то есть до 1 января 2024 года, новый закон определил следующие положения:
Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.
Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.
Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Создаёт реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.
Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:
Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об изменении сведений.
Неисполнения требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несёт риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.
Закон ввёл принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного появиться не может.
Цели введения этого принипа вполне очевидны:
С момента введения нового закона в действие собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:
В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие одновременно следующим требованиям:
При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий также включаются:
Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования, или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.
Одной из задач СНТ и ОНТ является управление имуществом общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества и принадлежащего членам товарищества.
К имуществу общего пользования, находящегося в границах территорий садоводческих или огороднических объединений, относится недвижимое имущество, которое отвечает одновременно следующим 2-м условиям:
Такое имущество, представленное объектами капитального строительства и земельными участками общего назначения, используется исключительно для потребностей садоводов и огородников.
В перечень потребностей включаются:
Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при разработке документации по планировке территории садоводства или огородничества.
Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам на следующих условиях:
Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.
К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:
Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешённом гражданским законодательством.
После регистрации товарищества в ЕГРН, правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100% членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причём на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре.
После регистрации в ЕГРН права собственности на долю имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли неизбежно увеличивает и свою базу налогов.
По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:
На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передаётся в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества (пункт 2 статьи 28 нового закона).
При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.
Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет право:
Условия договора, по которому предметом сделки фигурирует:
являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).
Новым законом установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банке на расчётный счет товарищества (статья 14 нового закона):
Вступительный взнос платить не придётся.
Ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы. Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные со следующими задачами:
Что касается целевых взносов, то возможности их расходования более разнообразны. Связаны они со следующими задачами:
Суммарный ежегодный размер платы будет равен сумме ежегодных целевых и членских взносов члена товарищества.
Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.
Те индивидуальные садоводы и огородники, что не пожелали стать членами СНТ или ОНТ, теперь обязаны платить взносы наравне с членами товариществ (статья 5 нового закона). Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. В этом проявляется одно из отличий нового закона от ранее действовавшего закона о дачниках, позволявшего индивидуалам вносить платёжи за пользование различными ресурсами (электричеством, водой, газом, если он подведён, а также за вывоз мусора и охрану) в размере, меньшем, чем у членов товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ. При новом законе у индивидуалов появились и другие права – возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Нет, по-прежнему, только права участвовать в выборах председателя и членов правления.
Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:
В общем случае, размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Также уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечёт их взыскание в судебном порядке.
Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:
Хоть возведение жилых строений на садовых участках жилых домов было дозволено и до вступления нового закона в силу, прописка в них превращалась в «сизифов труд» с положительным результатом только по решению суда, признавшего жилую постройку капитальной и пригодной для постоянного проживания.
Новый закон не только полностью легализовал такое строительство, но и регистрацию в жилом доме его обитателей, даже если построен он был или будет возведён в будущем на участке площадью 6 соток.
Кроме этого, новый закон упростил процедуру перевода уже существующего садового (то есть некапитальной постройки) дома в капитальное жилое строение и обратно.
Огороднические участки должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей, но, тем не менее, на них можно возводить хозяйственные постройки.
Тем застройщикам огороднических участков, что успели возвести на них, как разрешал ФЗ 66 (статья 33), «некапитальные жилые дома» и даже зарегистрировать собственность на них в ЕГРН, просто повезло, так как по новому закону считаться самостроем они не будут. Такие случаи коснулись, в частности, участков и построек на землях, выделенных в своё время Министерством обороны.
Для исключения неоднозначных трактовок об участках и постройках на них, об имуществе общего пользования и взносах, которые будут использоваться с 1 января 2019 года, в законе специально расшифровываются все понятия (статья 3 и статья 23 нового закона):
имущество общего пользования (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твёрдых коммунальных отходов и иные потребности)используется исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество;
В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду, в соответствии с новым законом (статья 31), внесены изменения в ФЗ «О недрах».
Закон «О недрах» дополнен статьёй 192, в соответствии с которой:
Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.
Таким образом, некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйств до вступления в силу нового закона, вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами. Требование об обязательном лицензировании скважин вступит в силу с 1 января 2020 года.
Новым законом (статья 26) введены обязанности муниципалитетов по разработке своих муниципальных и инвестиционных программ поддержки садоводства и огородничества, предусматривающих, помимо просветительской работы по популяризации ведения садоводства и огородничества или введения специальных подразделений, занимающихся реализацией региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества, решение таких очень важных задач, как:
Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.
На перечисленные задачи органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.
До 1 января 2019 года прописаться на даче можно было лишь по решению суда, который должен был признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания.
После 1 января 2019 года регистрация граждан будет возможна при условии, если постройка расположена на садовом участке и зарегистрирована в ЕГРН как жилой дом.
В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя.
Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости.
В связи с этим обстоятельством, кроме появления полноценного налога на такой объект недвижимости, те люди, что построили его, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жильё.
Но более «интересной» представляется исходная ситуация – порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определён. Когда его уточнит правительство, тоже не ясно.
Новым законом определены новые 2 вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123.12), создание такого товарищества, как ТСН, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, владеющим долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т.д.
Имущество общего пользования, как определил новый закон, может или принадлежать только товариществу. или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам госвласти. Иными словами, при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.
В соответствии с законом «О регистрации недвижимости» (№218 ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день не менее 50% садоводов и огородников в России об этой записи ещё не позаботились и ограничились лишь обладанием таких документов нам землю, как:
Процент таких владельцев в общей массе дачников и огородников очень высок. К примеру, в Санкт-Петербурге в 2017 году действуют 300 садоводств и огородничеств, но из них лишь около 100 оформили в собственность свои земли. В Ленинградской области, где таких товариществ свыше 3000, процент не приватизированных земель, намного больше.
Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтённым в ГКН до 2008 года, то, не будучи внесёнными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218 (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу 1 января 2017 года, такие участки должны сниматься с кадастрового учёта, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. Пользователи и владельцы таких участков, следовательно, будут регулярно пополнять ряды тех бедолаг, что до сих пор любуются на свои членские книжки садоводов.
В итоге, получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причём только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в реестр (ЕГРН), но и имеет во владении, как того требует новый закон, ещё и долю в землях общего пользования, внесённую в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И всё это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю. Ситуация, более чем напоминающая беготню белки в колесе. «Белками» в бюрократическом колесе, как понятно, могут стать садоводы и огородники, планирующие быть в СНТ или ОНТ.
Третья коллизия связана с многообразием толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юрлица.
Хоть новый закон и ввёл статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие:
Речь о положении о долях в общем имуществе. По новому закону, все 100% собственников участков в СНТ или в ОНТ на своём общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования:
Как следствие указанных минусов положения о долях в общем имуществе, не исключаются негативные в своих последствиях ситуации, когда:
Складывается некоторая неразбериха с введённым законом переходным периодом. Переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы. Вместе с тем, уже с начала 2019 года СНТ и ОНТ должны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам. Как-то трудно увязать воедино эти 2 положения нового закона, исключающие друг друга, прописанные как «казнить нельзя помиловать.
20 июля 2017 года, Государственная дума приняла в третьем, окончательном чтении, закон, регулирующий ведение гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства для собственных нужд (ФЗ № 217-ФЗ).
Итогом рассмотрения многочисленных замечаний и поправок, поступивших в ходе обсуждения законопроекта, стали существенные изменения, отражённые в законе.
Отметим ещё раз основные положения закона:
Важная заслуга нового закона заключается в стремлении соблюсти права и тех садоводов, которые не хотят быть членами садоводческих объединений, и тех, кто является сторонником такой формы ведения хозяйства. Закон стал документом не о юридических лицах, а о взаимоотношениях граждан, которые ведут садовое и огороднические хозяйство. Планируется, что он вступит в силу с 1 января 2019 года. До этого момента садоводы, дачники и огородники будут пребывать в режиме переходного периода, приспосабливаясь к новым правилам.
Купить дом в современном пригородном поселке — удовольствие не из дешевых, доступное далеко не всем желающим. Хорошая альтернатива – купить дом в СНТ (садовых некоммерческих товариществах), расположенных неподалеку от города. Такая покупка обойдется значительно дешевле, а дом можно использовать не только как дачу или для постоянного проживания — по своим эксплуатационным характеристикам он ничем не уступает жилью в дорогом загородном поселке. Тем не менее, у жизни “ в деревне” есть свои плюсы и минусы.
Садовое некоммерческое товарищество — это поселки, сформированные владельцами дачных участков на добровольных началах. В советскую эпоху такие товарищества массово формировались по всей стране, и в СПБ и Ленинградской области в частности.
Народ получал заветные шесть соток на работе или по месту жительства, сажал огороды и сады, строил небольшие домики из подручных материалов. После развала Советов многие приватизировали свои участки как только появилась такая возможность, небольшие щитовые домики сносились, а на их месте возводились вполне добротные дома.
Позже, когда начался бум загородной недвижимости, люди стали продавать и свои бывшие дачи – собственная земля, отличная экология привлекали многих покупателей.
Но главная причина, почему садовые дома в СНТ стали активно пользоваться спросом – вполне доступная и подъемная цена. К примеру, разница в стоимости домика под Москвой или Питере в коттеджном поселке и в садовом товариществе может отличаться в 1, 5-2 раза. В Краснодаре цены не настолько разнятся, но всё равно несколько сотен тысяч сэкономить можно.
Купить участок с домом в СНТ можно еще и по следующим причинам:
Затраты на содержание такого дома минимальны — в некоторых сообществах они не превышают 1000 рублей в месяц. В других придется платить за удобства: уборку территории, охрану, содержание инфраструктуры, независимо от количества проживающих. Еще стоит учитывать, что в сельской местности коммунальные платежи значительно ниже, чем в черте города: платить за свет и газ вы будете значительно дешевле, а вот с водой как раз может выйти как раз наоборот, хотя.. своя скважина решает этот вопрос.
Одним из главных факторов, сказывающихся на стоимости дома в СНТ, считается наличие центральных коммуникаций. Поскольку многие многие люди отказываться от просмотров участков без газа, риелторы идут на хитрость: называют газифицированными те наделы земли, куда коммуникации только собираются заводить. Поэтому нужно быть начеку, и проверить все документы досконально. Не стесняйтесь запрашивать информацию, уточнять и переспрашивать – вы покупаете дом.
Наличие централизованного водопровода – еще одно условие. Если покупатель планирует жить в доме постоянно, то без стабильной подачи воды, как говорится, и не туды, и не сюды…
Если водопровода нет, а участок очень нравится, то решением может стать собственная скважина. Индивидуальная септическая канализация ( в народе – септик) решает проблему в водоотведением. Бурение скважины обойдется примерно в 30-50 тысяч, установка септика – еще в 40 тысяч рублей.
Конечно, за всем этим придется ухаживать, например, регулярно откачивать септик, но зато вы не будете зависеть от причуд коммунальных служб.
Также следует обращать внимание на развитость местной инфраструктуры. Возможно, для кого-то покупка продуктов в городе удобней и привычней, а вот пенсионерам добираться до магазина за несколько километров будет крайне сложно. Удобство транспортной развязки — немаловажный момент, влияющий на комфортность проживания, и соответственно, стоимость дома.
Если собираетесь приобрести дом или участок в СНТ, следует обратить внимание на возможные подводные камни такой покупки. Прежде всего, следует проверить документы — в них должны быть прописаны все нюансы.
Случаи, когда владелец что-то достроил или изменил площадь помещения, а документы переоформить «забыл», нередки. Для нового владельца такая невнимательность обернется длительным переоформлением документов. Кроме правоустанавливающих документов, также важно проверить собственность на обременения. Для этого нужно попросить, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРП. Еще следует спросить с продавца и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Еще одна сложность, с которой встречаются покупатели – отсутствие межевания. После выполнения процедуры разграничения участков, новый владелец может получить меньший участок земли, при том что платил за большую площадь земельного надела. Дабы избежать неприятности, можно попросить продавца официально ограничить участок до продажи — такая процедура занимает около 2 месяцев, но далеко не все продавцы на это соглашаются.
Многие считают, что проще и дешевле купить участок земли в товариществе, а дом построить самому. Плюсов у такого решения немало – во-первых, это будет именно ваш дом, такой как хотите именно вы.
Во-вторых, землю купить и оформить в собственность все же проще. Но и при самостоятельном возведении дома следует учитывать массу нюансов. Например, побеспокоиться о получении разрешения на строительство дома в СНТ. Если дом будет не выше трех этажей, и построен на расстоянии от соседнего участка дальше чем в три метра,то по закону оформлять разрешения не надо.
Если же вы собрались строить большой особняк, то придется походить по инстанциям. Следует помнить, что возведение собственного дома может занять и несколько лет – нужно копать котлован, укладывать фундамент, ждать пока дом просядет. Опять же, нужно возводить не с бухты барахты, а по проекту и обязательно позаботиться о безопасности строения – вам ведь в нем жить. Придется либо заказывать проект у профессионалов, что накладно, либо самостоятельно разбираться в том, какого размера должны быть балки-перекрытия и несущие стены.
В итоге, средств на строительство уйдет не меньше (в большинстве случаев и больше), чем на приобретение готового жилья. Поэтому насчет того, что возведение дома самостоятельно поможет вам сэкономить деньги обольщаться не стоит.
С 2017 года действует Федеральный закон №93 –ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот закон помогает оформить право владения на приватизированный объект в упрощенном варианте, т.е. оформить приобретение жилья в садовом товариществе возможно как объект на этапе строительства. Но, не исключены случаи наложения штрафа в размере 4000 рублей, если владелец надолго затягивает процедуру регистрации жилья.
Для собственников участков дачных товариществ упрощенный вариант приватизирования жилых домов действует до 31 декабря 2020 года. А для граждан, получивших землю в собственное владение до 30 октября 2001 года нет временных ограничений.
Так же, с 2017 года, согласно внесенных изменений в законодательство, процедура регистрации жилья в СНТ усложнилась. Ранее требовалось лишь заполнить декларацию, теперь обязательно нужно предоставить технический план объекта, оформленный специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Чтобы не быть обманутыми, нужно обращаться в лицензированные организации. На официальном сайте территориальной кадастровой службы можно найти перечень таких законных учреждений. Оформление технического плана займет около 10 дней и будет стоить 8000 рублей.
Для оформления земельного участка и построек необходимы следующие документы:
— паспорт владельца;
— документ, подтверждающий право владения землей;
— технический план;
— чек об оплате госпошлины;
— кадастровый план участка.
Не зарегистрировать ваше жилье в товариществе могут лишь в том случае, если предоставленные данные о границах земельного участка и площади жилья, с прилегающими хозяйственными постройками, не совпадают с заявленными. А так же, если под сомнением подлинность каких-либо документов. В таком случае придется либо переделывать документа, либо вносить поправки дополнительными справками.
Чтобы оформить прописку для постоянного проживания в доме СНТ должны быть выполнены следующие условия:
— дом должен быть зарегистрирован как полноценный жилой объект;
— иметь право собственности на земельный участок и строения;
— наличие всех необходимых коммуникаций (электричество, водопровод);
— хозяйству должен быть присвоен почтовый индекс.
Чтобы доказать, что дом готов к проживанию, необходимо решение комиссии от муниципальных органов. Если затянуть с оформлением прописки, то это повлечет за собой другие проблемы, касающиеся садика или школы, медицинского страхования или пенсии. Отсутствие прописки дольше срока, установленного законом, рассматривается как административное правонарушение и может повлечь за собой штрафы.
Приобретение недвижимости в садовых и дачных товариществах это всегда свежий воздух, свои овощи и фрукты и удаленность от городской суеты.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Какие отличия ДНП от ИЖС.
Первого января 2013 года утвержден новый вариант закона «о садоводческих, дачных и огороднических некоммерческих объединениях граждан». В нем подробно описаны нормы ведения дачных хозяйств, садоводчеств, огороднических и других объединений.
В соответствии с ним существуют такие формы объединений домовладельцев:
– «ДНТ» (Дачное Некоммерческие Хозяйство)
– «ДКП» (Дачный, Огороднический или Садоводческий Потребительский Кооператив)
– «ДНП» (Дачное, Огородническое или Садоводческое Некоммерческие Партнерство)
Эти товарищества создаются на добровольной основе физическими лицами для того чтобы оказывать поддержку в юридических и бытовых вопросах членам дачного хозяйства, садоводства или огородничества.
Ниже подробно описан такой статус земли, как «ДНП», а так же будет приведен сравнительный анализ земель «ДНП» с землями ИЖС
Статус ДНП (дачного некоммерческого партнерства)
С момента официальной регистрации земельных наделов в ДНП в органах ФНС, землям присваивается статус юридического лица. Организовать ДНП могут уже три человека. После чего прописывается устав. В нем указываются все правила для членов в ДНП. Это, например, правила приема нового члена, название товарищества, условия оплаты деятельности работников. Заранее обговаривается, что все собственность, приобретаемая а денежные взносы его членов, становится имуществом товарищества ДНП.
Имуществом общего пользования принято считать предметы и даже земельные территории, которые используются для создания комфортной жизни всех членов дачного некоммерческого товарищества. Это могут быть дороги, тротуары, инженерные коммуникации (электросети, водопровод, газопровод и т. п.), ворота, ограждения, спортивные и игровые площадки, пляжи и зоны отдыха, место для сбора мусора и многое другое.
Функцию заказчика разметки зон для ДНП выступают сами органы местного самоуправления. На правильно размеченных зонах условия для дачных хозяйств, садоводств и огородничеств самые что ни наесть, благоприятные.
По завершении процесса регистрации земельного участка в статусе ДНП, нужный надел передается гражданину безвозмездно (как прописано в земельном законодательстве). Далее, когда проект организации и постройки ДНП будет утвержден, а также внесен в натуру, члены товарищества получают землевладения в собственность. В случае, если земельный надел оплачивается, он становится общей собственность всех членов дачного товарищества. После возможно переведение в индивидуальную собственность.
Таким образом, землевладение передается в собственность каждому члену товарищества при содействии администрации, либо за определенную плату (без торгов). Становясь членом дачного партнерства, Вы обязаны внести вступительный взнос, который и будет платой за участок. После этого участок нужно приватизировать.
Решение о принятии нового члена в ДНП принимается на общем собрании участников товарищества. Чтобы вынести свою кандидатуру на обсуждение, нужно подать заявление в приглянувшееся Вам ДНП.
ДНП -дачное некоммерческое партнерство
Под созданий дачных некоммерческих товариществ государство отдает земли двух типов: земли СНХ (сельскохозяйственного назначения) и территории уже существующих населенных пунктов.
Земли, которым соответствует статус СНХ, не принадлежат никаким населенным пунктам. Застройка на них возможна в случае получения разрешения на использование этих земель под дачное строительство.
Свободные территории населенных пунктов отдаются под застройку для развития поселков, деревень и других населенных пунктов. Разрешение на застройку таких земель выдается, если эта территории имеет статус жилой зоны. Именно такие участки отлично подходят для постройки индивидуального коттеджа, таунхауса или создания МЖК (многофункциональных жилых комплексов)
На данный момент ситуация на рынке недвижимости такова, что большая часть дачных некоммерческих товариществ создается на землях СНХ, которые официально разрешено использовать под дачную застройку. Чтобы не быть обманутым, необходимо требовать у продавца кадастровый паспорт, в котором обозначено, для каких целей он может быть использован.
Можно ли прописаться в дачном доме дачного некоммерческого партнерства?
Получить официальную прописку в строениях, годных для всесезонного проживания возможно. Это обозначено в постановлении Конституционного Суда. Но прописаться можно только в строениях, стоящих на сельскохозяйственных землях и территориях существующих населенных пунктов. Но, при этом стоит обратить внимание на несколько факторов.
Если Вы приобретаете жилую недвижимость (или собираетесь строить) на землях в статусе СНХ, это не делает территорию застройки самостоятельным населенным пунктом. Следовательно, государство не обязано оказывать какое-либо содействие по благоустройству жилого комплекса. То есть, создание систем автодорог, подведение инженерных коммуникаций, создание социально-бытовой и транспортной инфраструктуры будет возможно только Вашими силами (исключением может быть только проблемы, обусловленные правами и свободами человека и гражданина). Следовательно, оформляя в собственность участок на сельскохозяйственных землях нужно быть готовым к некоторым неудобствам и ряду решаемых проблем.
Для получения прописки необходимо будет доказать, что ваш дом обладает всеми свойствами для всесезонного проживания.
Что можно делать на своем участке в ДНП?
На собственном участке Вы, естественно, будете сами себе хозяином. На нем можно построить жилые помещения и другие хоз-постройки. Однако, существуют определенные нормы, правила и законы, которые Вы обязаны соблюдать. В первую очередь Вы можете использовать землю только для целей, обозначенных в документах. А возводить Вы в праве только такие строения, которые соответствуют проекту создания и постройки в ДНП.
Для того, чтобы внешний вид поселка был наиболее эстетичным, выполненным в едином архитектурном стиле, как правило, проект обязательно должен пройти через правление дачного товарищества.
Всем имуществом, расположенным на участке, а также самим наделом, распоряжается только землевладелец.
В законе существует пункт, в котором говорится о том, что владелец должен потратить на осваивание участка не более трех лет.
В изучении вопроса о правах и обязанностях владельца участка «ДНП» можно изучить ряд таких документов, как:
– Градостроительный Кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
– НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования»
– МДС 40-2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение»
– МДС 40-2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение»
– СП 11-106-97* «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», уточненный с учетом изменения № 1 СП 11-106-97»
– СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
– СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
– СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений
Ответственность членов ДНП
Разница между степенью ответственности членов ДНП и ДПК (Дачный Потребительский Кооператив) состоит в следующем: участники дачного некоммерческого партнерства не несут ответственности за обязательства поселка. Это правило действует для обычных участников товарищества.
Субсидарную ответственность несет непосредственно председатель партнерства, а также члены правления. Наказание они могут понести за действия, которые принесли ущерб некоммерческому партнерству. Безответственный деятель может понести административную, материальную, дисциплинарную и даже уголовную ответственность. Если член правления голосовал против убыточного решения на общем собрании – он освобождается от ответственности.
Выход из членов ДНП
Покинуть дачное некоммерческое товарищество можно в любой момент. Но при этом, если вы хотите продолжать пользоваться общим имуществом (дорогами, инженерными сетями, зонами отдыха, и другими строениями), Вы должны заключить новый договор об условиях его эксплуатации. По факту выхода из партнерства Вы имеете право заниматься дачной деятельностью по своему усмотрению.
Таким образом, даже расставшись со статусом участника ДНП вы сможете пользоваться инженерными сетями, инфраструктурой и всеми остальными благами цивилизации наравне с фактическими членами партнерства. Стоимость предоставляемых услуг не должна превышать стоимость, которая оплачивается участниками ДНП. Если плата в течении некоторого времени не вносится, неплательщик лишается возможности пользоваться имуществом ДНП. Также, долги могут быть взысканы через суд.
Если ДНП по тем или иным причинам прекращает свою деятельность, земельные наделы и постройки на них сохраняются за прежними владельцами.
В чем разница между ДНП и ИЖС?
Говоря об участках в статусе ИЖС, можно обозначить их основное отличие от всех остальных. Оно состоит в том, что земельные наделы ИЖС могут быть расположены только на территориях существующих населенных пунктов. А теперь поговорим об ИЖС. Земли предназначенные под ИЖС располагаются только на землях населенных пунктов.
Становясь владельцем участка со статусом ИЖС, вы обретаете независимость. Там вы можете оформить прописку, но комфорт проживания будет зависеть только от вас. Вам придется самим полностью обустраивать свой быт (электросети, газопровод, вывоз строительного и бытового мусора, благоустройство территории и т. д.).
Налог на земли ИЖС выше, чем на земли в статусе ДНП.
Несмотря на то, что земельный налог рассчитывается налоговой инспекцией, иногда возникает вполне оправданный интерес произвести собственные расчеты. В данном материале представлены алгоритмы подобного расчета.
Местный налог
В первую очередь стоит знать о том, что все производные для расчета (льготы, ставки, порядок уплаты) устанавливаются местными муниципальными органами, поэтому земельный налог иногда называют местным налогом. Следовательно, для чистоты расчетов необходимо иметь на руках точные параметры для своего региона.
Данные для расчета
Во-вторых, стоит внимательно ознакомиться с налоговым уведомлением, в котором должна содержаться информация о размере налога, а также обо всех данных, на основе которых был произведен расчет.
Из налогового уведомления можно узнать следующее:
Приступая к расчету, следует узнать о положенных льготах, если таковые, конечно, имеются. Для этого необходимо посетить налоговую инспекцию, к которой приписан земельный участок. Если льготы предусмотрены, то для их получения необходимо оформить соответствующее заявление и подать его в налоговую.
Далее нужно узнать кадастровую стоимость участка. На тот случай, если на руках нет налогового уведомления (должно содержать эти данные), необходимо обратиться в земельную кадастровую палату или в управление Росреестра. Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно в течение 5 дней с момента обращения. Для ознакомления с кадастровой стоимостью существует более быстрый вариант – сайт федеральной службы государственной регистрации, где на интерактивной карте можно отыскать практически любой земельный участок и узнать не только о его кадастровой стоимости, но и том, кому принадлежит участок и к какой категории относится. Здесь же можно узнать адреса учреждений, обслуживающих земельный надел.
Информационная справка. Кадастровая стоимость – стоимость земельного участка, определенная согласно государственному расчету, который производится, основываясь на местоположении земельного надела, его рыночной стоимости, степени развития инфраструктуры, социально-бытового уровня, окружающей среды.
Для земельных участков, находящихся в совместной или долевой собственности у нескольких лиц, расчет налога производится исходя из долей (в случае долевого участия) или распределяется равномерно (совместное владение).
Для расчета потребуются данные размера налоговой ставки, который, как правило, устанавливается местным законодательством. Информацию о размере налоговой ставки можно подчерпнуть на официальном сайте муниципального управления. Стоит знать, что налоговым кодексом установлены ограничения по максимальному размеру ставок. Так, для земельных участков, которые подпадают под категорию сельскохозяйственных земель (садоводство, огородничество, дачное хозяйство), ставка земельного налога не может превышать 0.3%. Максимальная ставка для других земельных наделов не может превышать 1.5%.
Информационная справка. Для инвалидов 1 и 2 групп, а так же для участников боевых действий, предусмотрено послабление в виде снижения налоговой базы на 10 000 рублей. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, данной категории граждан необходимо подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление и представить документы, свидетельствующие о принадлежности к льготной категории. Стоит учесть и сроки подачи заявления. Заявление должно быть подано не позднее 1 февраля года, который следует за годом расчета налога.
Формула расчета
Земельный налог рассчитывается исходя из следующей формулы:
Налог = Кадастровая стоимость Х Ставка налога Х месяцы владения / месяцы отчетного периода
Пример
К примеру, расчетные данные следующие:
Категория земельного надела – дачное хозяйство.
Кадастровая стоимость – 500 000 рублей.
Ставка земельного налога – 0.3%.
Земля находится в собственности – 5 месяцев.
Согласно расчетной формуле и предлагаемых данных:
Налог = 500 000 Х 0.3% Х 5/12 = 615 рублей
Что делать, если полученные значения не совпадают
Если при самостоятельном расчете полученное значение разнится со значением, полученным налоговой службой, то необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением, в котором должны содержаться расчетные данные, указывающие на правоту самостоятельного расчета. Заявление составляется в двух экземплярах.
С каждым годом число желающих прописаться на даче непрерывно растет. Среди причин этого явления можно назвать и увеличение объектов загородной недвижимости, и необходимость регистрации по определенному месту жительства для поиска работы, получения пенсии и использования других возможностей, которые предоставляются гражданам РФ лишь при наличии прописки.
Так, без регистрации сложно получить бесплатную медицинскую помощь, отдать ребенка в школу или в садик, получать пособие по безработице и многое другое. Еще буквально несколько лет назад российское законодательство содержало ограничение на прописку в дачных домиках.
Однако, после решения Конституционного суда в 2008 году, который признал запрет на прописку незаконным, регистрация на даче возможна.
Тем не менее, желающим оформить прописку в дачном домике придется запастись терпением, так как это весьма трудоемкий и долгий процесс. Это связано с тем, что решение Конституционного суда хоть и признало норму действующего закона неконституционной, само по себе не является нормой прямого действия, а соответствующие поправки в российское законодательство так и не были внесены. Поэтому автоматически воспользоваться правом прописки в дачный домик не получится. Для этого нужно обращаться в суд.
С 2008 года за несколько лет такая практика уже сложилась, и многие граждане смогли прописаться на даче. Поскольку процедура прописки в дачном доме занимает достаточно много времени, заинтересованное лицо сначала должно учесть все плюсы и минусы, которые неизбежно возникнут в результате такой регистрации.
Если, конечно, дачный поселок находится в непосредственной близости от какого-либо населенного пункта, у прописанного гражданина никаких существенных трудностей с получением гарантированного государством социального пакета не должно возникнуть.
Однако если дачный поселок располагается в достаточном отдалении от города или другого населенного пункта, могут возникнуть определенные проблемы с получением бесплатных медицинских услуг, образовательных и других подобных услуг, либо данные услуги будут оказаны в ненадлежащий срок.
Условия прописки на даче
Следует отметить, что государственная регистрация по месту жительства возможна далеко не в каждом дачном домике. Существует три обязательных условия, при которых российский гражданин может прописаться на даче:
1. Жилое строение, возведенное на дачном участке, должно быть пригодным для круглогодичного (постоянного) проживания. При этом факт пригодности дачного дома для постоянного проживания заинтересованному лицу нужно доказывать через суд. Именно поэтому процедура регистрации в дачном поселке обычно начинается с юридического признания здания, в котором собирается проживать заявитель, жилым, то есть пригодным для круглогодичного проживания человека. В ходе судебного разбирательства истец должен обратиться к суду с ходатайством о назначении судебной строительной экспертизы, которая и определит пригодность дома для проживания, а, следовательно, и для регистрации. И только при наличии положительного решения, если суд удовлетворит требование истца, у него появится реальная возможность прописаться на даче. Судебная строительная экспертиза, проверяя пригодность строения для постоянного проживания, обычно исходит из следующих технических характеристик дома: фундамент и все несущие конструкции дома должны быть в целом состоянии, то есть без каких-либо повреждений и разрушений; наличие в доме коммуникационных систем, полностью соответствующих нормам санитарно-эпидемиологической безопасности (холодное и горячее водоснабжение, электроосвещение, отопление, водоотведение, вентиляция); соответствие инсоляции (то есть сколько часов в течение дня в окна дома светит солнце при его наличии) санитарным нормам; наличие в доме теплоизоляции наружных стен, способной обеспечить в зимнее время года температуру в комнатах и других отапливаемых помещениях не меньше 18 градусов тепла и относительную влажность – не больше 60 процентов; наличие технических устройств и конструктивных средств для защиты жилого дома от проникновения грунтовой, талой и дождевой воды. Большое значение для признания дома пригодным, имеет состояние всех перекрытий, окон, стен и полов. Как показывает практика, достаточно частым основанием для отказа в регистрации в дачном доме является отсутствие электричества или газа. Узнайте для чего нужна выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и где ее можно получить Для чего нужно проводить межевание земельного участка — подробнее здесь. Сразу следует упомянуть о тех случаях, когда не стоит даже тратить время на обращение в суд. Однозначно, не может рассматриваться в качестве жилого дома строение без отопления или электричества. То же самое можно сказать и о временных постройках, не имеющих фундамента. В тоже время некоторые технические характеристики рассматриваются судом в зависимости от района. Так, жилой дом, не имеющий центрального отопления, может быть признан пригодным, если в данном населенном пункте у большинства местных жителей печное отопление. В некоторых случаях суд признает дом жилым и при отсутствии централизованной канализации, и горячего водоснабжения. Еще одним важным условием для получения положительного решения суда является отсутствие у заявителя другой жилой площади. Если же он уже имеет регистрацию в городской квартире, то получить разрешение на прописку в дачном доме ему вряд ли удастся. В этом случае заинтересованному лицу следует сначала выписаться из квартиры, а потом уже подавать соответствующий иск в суд. Положительное решение суда получить гораздо проще, если домик на даче считается (даже если это не так) единственным местом проживания заявителя.
2. Участок земли, на котором находится жилой дом для проживания, должен быть предназначен именно для садоводства. Такой статус, согласно ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», присваивается земельному участку, который был приобретен гражданином или ему предоставлен для садоводческих целей (выращивание овощных, ягодных, бахчевых, плодовых или других сельскохозяйственных культур, а также картофеля) и для отдыха с сохранением права возводить жилые и хозяйственные сооружения и строения. Любое другое назначение земельного участка, на котором находится дачный домик, недопустимо для прописки граждан.
3. Садовый земельный участок по своей категории должен относиться к землям населенного пункта. Согласно жилищному кодексу к землям населенных пунктов относятся земли, которые предназначены и используются для застройки и развития населенных пунктов. Таким образом, прописаться можно лишь в жилом доме, построенном в деревне, поселке или другом населенном пункте, где обязательно должна быть социальная инфраструктура (магазин, медпункт и т.п.). Как показывает практика, данное ограничение является самым серьезным препятствием для прописки на даче, поскольку большинство дач располагаются на землях сельскохозяйственного назначения. Следовательно, их названное решение Конституционного суда не касается. Теоретически, можно добиться перевода сельскохозяйственных земель в земли населенного пункта. Однако такое решение принимается на уровне главы субъекта РФ по ходатайству главы администрации конкретного района. Это потребует достаточно много времени. Кроме того, даже если глава администрации согласиться подать соответствующее ходатайство, нет никакой гарантии, что соответствующее решение будет принято. Процедура оформления регистрации на даче После вынесения решения Конституционного суда, разрешившего регистрацию на даче, должны быть внесены соответствующие изменения в жилищное законодательство. Тогда регистрация в дачном доме будет регламентироваться законом, и процедура прописки значительно упростится. Однако с момента вынесения решения Конституционного суда прошло уже более 5 лет, а поправки в закон так внесены и не были. Поэтому у граждан, не желающих ждать принятия нормативного акта, чтобы оформить прописку на даче, выход один – обращаться в суд.
Можно пойти двумя путями:
Сразу обратиться в судебные органы, чтобы признать дом пригодным для проживания, а затем уже с положительным решением идти в миграционную службу для оформления прописки;
Сначала обратиться в миграционную службу, а затем уже одновременно в суде обжаловать отказ в регистрации на даче и доказывать, что дачный дом пригоден для проживания. Если суд удовлетворит иск и признает дом пригодным, с решением суда нужно снова обращаться в миграционную службу для прописки при условии, что дом расположен на территории земель населенного пункта. Несмотря на то, что в данной ситуации придется обращаться в миграционную службу дважды, этот вариант во многих случаях более прост и требует меньше усилий. Для установления факта признания дачного дома пригодным для круглогодичного проживания нужно собрать и представить в суд следующие документы: правоустанавливающие документы на дачный дом и землю, на которой он возведен; технический паспорт БТИ, в котором содержатся технические характеристики дачного дома (какие стены, какой фундамент и т.п.); квитанцию об уплате пошлины; исковое заявление; доверенность, если интересы истца представляет доверенное лицо. При положительном решении суда можно обращаться в территориальное подразделение миграционной службы, которая не имеет права отказать в прописке на даче, если у лица имеется соответствующее решение суда.